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中国征收律师丨辽宁省征地经典案例:门市房补偿过低,补偿决定终被判撤销!
浏览次数:232次 更新时间:2018-07-02

【入选理由】

在国有土地上的房屋征收过程中,最为重要的就是《征收补偿决定》是否公平合法,这关乎被征收人是否能得到合理的补偿。就此问题法律对房屋征收的补偿做出了明确具体的规定,所以如果征收部门作 出了一个不合法、不公平的《征收补偿决定》侵害居民权利,那么就应当被人民法院依法撤销。本案中,当事人不仅通过律师的帮助撤销了《征收补偿决定》,更保住了自己的房屋。在征地拆迁案件中有着十分典型的意义。

【案件背景】

辽宁省营口市站前区市民张女士和张先生姐弟俩在该市最繁华地段合伙经营一家颇具规模的酒店,拥有合法经营权及房屋使用权。2013年的一天,他们得知自营酒店所在地段将面临征地拆迁。遂开始向各方了解情况,准备在合理合法的条件下响应政府的建设政策。但在姐弟俩听说周围同类经营性房产的市场均价超过每平方米二万元时,征收人站前区人民政府委托的评估机构做出了一份每平方米七千元的评估报告。区政府并以此评估报告为准向姐弟俩分别做出了一份《房屋征收补偿决定》。北京征地补偿律师

2013年9月在接到《房屋征收补偿决定》后,姐弟俩认为这样的补偿价格远远低于市场实际价格,不仅不能保障应有利益,更是极大的损害了自己的合法权益。同时,政府更是要求营口市热电公司停止向姐弟俩房屋所在计划被拆迁居民区停止供暖。在酒店已无法正常运营且对方强势而自己势单力薄的情况下,姐弟俩决定寻求专业律师的帮助,争取在这一场征地变革中,得到失去酒店后的应有之利。姐弟俩便找到了北京著名的征地拆迁律师——张春涛律师,并委托之。

【办案过程】

张春涛律师在接受姐弟俩的委托后,分析了现有的材料情况,并为姐弟俩制定了详细的维权方案。张律师了解到在201393日营口市站前区人民政府向姐弟俩下发了营站政房征补【2013094号和095号《房屋征收补偿决定书》,但是细究发现拆迁计划及补偿安置方案等均无事前公告及听证程序,姐弟俩没有参与评估公司的选定且评估价格明显低于市场价格,该决定书严重违反法律规定。因此决定书的明显漏洞张律师决定从此次征地的合法性入手,以从根本上维护姐弟俩的合法权益。

第一辑:信息公开连番上阵,征收信息尽收眼底

张律师以《房屋征收补偿决定书》为核心,以其他具体行政行为为周边,就征收行为全面展开维权。其中分别向营口市人民政府、营口市住房和城乡建设委员会、营口市国土资源局及营口市发展和改革委员会等行政机关申请了信息公开,请求书面公开张女士他们房产所在区域进行拆迁的房屋征收决定、供地方案批准文件、收回土地使用权批准文件、建设用地批准书、总体规划、控制性详细规划及批准文件、建设工程施工许可证、房屋拆迁许可证、房屋拆迁许可证拆迁人和拆迁单位签订的拆迁委托合同、建设项目用地预审文件、建设项目可行性研究报告批准文件、建设项目立项文件、项目主管部门预审意见以及上述内容的申报材料等信息。

此番密集的信息公开申请可谓是将征地活动做一个全方位的了解和分析,掌握行政机关行政行为背后的违法之处为姐弟俩合法权益的维护寻找突破口。在此后的政府信息公开过程中,营口市国土资源局及市政府或许是因为漏洞未补,未将他们申请的信息予以公开,并未做任何答复。但是由于先前的信息公开的覆盖广泛,遂通过其他机关的信息公开答复张律师得知了此次《房屋征收补偿决定书》所依据的《房屋征收决定》,果然,《房屋征收决定》并不比补偿决定的问题少。为下一步维权作出了良好的铺垫。

第二辑:复议、诉讼双管齐下,违法行政全聚现

首先张律师就市政府及市国土资源局的行政不作为申请了行政复议,就信息公开事项一究到底;

其次是针对张女士和张先生于2013年11月获知的营口市站前区人民政府房屋征收管理办公室于2012528日下发的要求营口市热电公司停止向姐弟俩房屋所在计划被拆迁居民区停止供暖的《实施拆除附属设施通知书》,且营口市热电公司于201310月执行该通知,停止履行供暖合同义务的行为进行行政复议申请;

再次是就营口市人民政府作出的营政【2011】62号文件《关于营口市2011年第四期国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》的行政复议申请,在信息公开告知中得知这一批复后,张律师发现对张女士他们的房屋征收决定,是营口市站前区人民政府2013411日依据【2013001号征收决定作出的,而公开的文件显示,早在2011328日,营口市人民政府未经任何形式的告知、未与使用权人协商、未取得使用权人同意,即将姐弟俩所拥有的国有土地使用权挂牌转让,而这一具体行政行为实体与程序均违法;

最后是针对营口市站前区人民政府所作出的营站政房征补【2013】094号、095号《房屋征收补偿决定书》的具体行政行为申请的行政复议,因区政府就拆迁计划及补偿安置方案等均无事前公告及听证程序,没有通知张女士他们参与评估公司的选定且评估价格明显低于市场价格,无法保证姐弟俩被拆迁后的生活质量。遂请求市政府确认该份征收补偿决定书违法并予以撤销。中国征收律师

就是这样全面的程序给了区政府不小的压力,虽说这其中最重要的一项是针对补偿决定提起的法律程序,但是就征地拆迁的案件进行的情况而言,征收补偿决定并不会被轻易撤销,而市政府作出的维持的复议决定亦应证了这一情况。

第三辑:发现各方漏洞,律师精准打击

虽然就张女士和张先生的案件已经提起了不少的法律程序,但是主线依旧明晰,即就补偿决定进行的维权。在收到市政府的复议决定后,张律师丝毫没有犹豫便投入到了更为详尽的准备当中,整理好思路及证据便协助姐弟俩向营口市中级人民法院提起了行政诉讼。张律师认为该征收补偿决定书实体与程序均违法,遂请求撤销区政府所作出的营站政房征补【2013】094号、095号《房屋征收补偿决定书》。

庭审之中,在针对区政府提交的各项证据进行分析后,张律师从两个角度阐述了观点,一方面是主张该征收补偿决定的依据——站前区人民政府作出的《房屋征收决定》完全违法;其次是其作出的《房屋征收补偿决定书》本身完全违法。

一、就第一点而言,张律师提出根据《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》第12条规定:“市、县人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定作出社会稳定风险评估;”“作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”的规定:

1、区政府出具的评估报告既未附评估依据、也无论证会成员签名,无法证实该评估是否真实、是否合法有效,因此该证据真实性、合法性均不具备,据此作出的行政行为当然违法;

2、就区政府提供大连银行营口分行向营口市站前区人民法院出具的情况说明而言,其于201357日作出,是时本案尚未提起,而且该资金入账情况说明理应由财政局提交,提交的对象是营口市站前区人民政府,作为合法征收的依据。而不是由一家金融机构向人民法院提交。并且证明书中也未明确开户行、账户名称、账号等事项,因此,征收程序、实体均违法。

最后张律师总结到:上述事实证明,区政府作出的《房屋征收决定》作为《房屋征收补偿决定》的前置程序已然违法,作为国家行政机关要依法行政,如何能依据一个违法的行政行为再作出另一个合法的行政行为?

二、就第二点而言,张律师认为:

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》第19条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”张女士他们所有的房屋一直用于商业经营,有合法登记的营业执照,依法缴纳税费,属于商业用房。同地区商业用房的市场平均价格已达每平方米4万,而区政府作出的《房屋征收补偿决定书》中确定的补偿标准为每平方米7300元。这与房屋实际价值反差巨大,有失公平,因此违反上诉法律规定;

2、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》第10条规定:“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”而姐弟俩并未在任何范围内看到区政府公布上述补偿方案;

3、根据营口市人民政府《关于营口市国有土地上房屋征收与补偿工作程序指导意见》第14条规定:“入户协商征收补偿事宜,应两人以上,协商次数不得少于两次。”而本案中,房屋征收部门的工作人员只于2013519日到姐弟俩家中进行过一次相关事宜协商工作,因此该程序也违反了征收工作程序规定。

由此可见区政府所作出的营站政房征补【2013】094号、095号《房屋征收补偿决定书》在实体上和程序上均违反相关法律规定。

【完美胜诉】

在与张律师的辩论中,区政府由盛气凌人渐渐变得默不作声。其实张律师寻找的突破点不仅如此,就在区政府提交的证据中,张律师发现营口市国土资源局、营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会做出的三份《情况说明》均为2012920日所作,不禁让人怀疑是为应对此次庭审而事后准备所得。张律师当庭向法官申请就三份说明形成的时间进行司法鉴定,查清其真实性、合法性以此向区政府再次施压。北京征地维权律师

张律师还提出作为被告的区政府,应该向法庭提交经三个部门认定的规划文件原件,作为证明自己行政行为合法的证据。也就是说要把《国民经济和社会发展规划》、《土地利用整体规划》、《城乡规划和专项规划》规划书本身全部向法庭提交。并指明该征收决定符合规划的具体条款,依次作为法庭审理依据,而不是出具无法与原件核对、无法进行法庭质证的一纸《证明》。

最终,营口市中院采纳了张律师的上述意见,认为补偿决定中就安置面积、安置地点、搬迁时间、搬迁过渡方式和过渡期限均未写明,且对于房屋经营情况认定事实不清,应予撤销。故支持了原告的诉讼请求,并作出判决:撤销被告营站政房征补【2013】094号、095号《房屋征收补偿决定书》;责令被告重新作出具体行政行为。


【律师说法】

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定:“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁”。 因此,营口市热电公司停止向姐弟俩房屋所在计划被拆迁居民区停止供暖的《实施拆除附属设施通知书》违反了上述法律规定,并严重侵害了张女士和张先生的合法权益。

《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》第8条规定,为了公共利益确实需要才可以进行征收房屋。其中第5款规定的公共利益是“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。”而本案中,区政府没有证据证明是由于公共利益的需要而作出的征收决定。

区政府在征收公告中以旧城改造为名进行征收,但《城市危险房屋管理规定》第6条规定:“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构(以下简称鉴定机构),负责房屋的安全鉴定,并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’”;而张女士和张先生所处社区的全部被征收房屋均未被依法认定为危房、基础设施落后等,因此,并不符合旧城改造条件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例条例》第9条规定,征收房屋要制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见。而区政府提交的证据中,营口市国土资源局、营口市发展和改革委员会、营口市住房和城乡规划建设委员会做出的三分情况说明真实性未经认定,即使这三份证据属实,也没有征求公众意见。

《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定:“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。”该评估办法还要求对“被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿”等事项作出评估。经区政府指定的评估机构既没有对评估对象进行实地查勘,调查,也没有向张女士和张先生核实有关房产及设施的所有权、股权状况,竟作出评估,该评估程序错误直接导致评估结果不准确、不合理、不公平。

附:辽宁省营口市中级人民法院行政判决书:撤销094号、095号征收补偿决定




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